Ha kölcsönre is szüksége van egy ingatlan megvásárlásához, ahhoz mindenképpen önerő is kell, mert anélkül nem, vagy csak nagyon nehezen sikerülhet a hitelfelvétel. Van néhány hitelintézet, ahol önerő nélkül is lehetséges az ingatlanvásárlás, de ez nem teljesen veszélytelen.

Lakáshitelek esetén van egy jogszabály által meghatározott finanszírozási korlát. Ez forint alapú hitelkonstrukciók esetén, a célingatlan forgalmi értékének 80%-a. Persze ez nem azt jelenti, hogy ekkora mértékű hitel felvehető, és ehhez, csak 20% önerő szükséges. A bankok saját finanszírozási aránya ennél kisebb mértékű jelzáloghitel felvételét teszi lehetővé, a minimális önerő mértéke is általában több, mint 20%.

Az önerő finanszírozására többféle megoldás is létezhet. Ha lakáscélra szeretne gyűjtögetni, akkor a legkézenfekvőbb megoldás a lakástakarék. Nagy előnye, hogy a bankok elfogadják önerőként. Ezzel  a megtakarítással kedvezményes hitelhez is juthat. Ilyen lakásárak mellett, amik manapság vannak, az önerő összege is igen magas. Előfordulhat, hogy az önerő, illetve az ahhoz adható kedvezményes hitel kevésnek bizonyul a kiszemelt ingatlan megvásárlásához. Jogos a kérdés, hogy a lakástakarék nyújtotta hitel mellé, lehet-e felvenni egyéb banki hitelt.

Lakástakarékot vagy inkább bankot érdemes választani?

A lakáshitelek piacát két fő ágra lehet bontani:

• bank által adott hitel
• lakástakarékpénztárban megtakarított összeg mellé felvehető hitel

Kevesen tudják, hogy a lakástakarékpénztárak is adnak lakáshitelt a megtakarított összeg mellé. A lakástakarékban gyűjtögetett összeg mellé az állam 30%-os vissza nem térítendő támogatást ad, és ha szükséges lakáshitel is felvehető mellé. A 30%-os támogatást meg is többszörözheti, ha közeli hozzátartozói nevére is köt szerződést. Annyi szerződést köthet amennyit csak szeretne, persze, ha azt fizetni is tudja.

A szerződéses összegtől (összes saját befizetés + állami támogatás + betéti kamat + felvehető lakáskölcsön) függ, hogy mennyi lehet a lakástakarékból az ingatlanra fordítható teljes pénzösszeg. Minél magasabb összegű, és minél hosszabb futamidejű lakástakarékot köt, annál magasabb lesz a szerződéses összeg. Ha a futamidő lejárata előtt szeretne lakást vásárolni, és ahhoz a lakástakarék által nyújtotta kedvezményes hitelt felvenni, azt is megteheti, egy áthidaló kölcsönnel. Ezzel a szerződés megkötése után már felhasználhatja a megtakarítást, és a hitelösszeget.

Ha a kiszemelt ingatlan túl drágának bizonyul, és a szerződéses összeg nem elegendő egy ingatlan megvásárlásához, akkor aktuálissá válik a kérdés, hogy ez mellé a pénz mellé lehet-e felvenni banki hitelt. A két jelzáloghitel kombinációja nem kivitelezhető ingatlanvásárláskor. A jelzálogbejegyzés csak egy ingatlan esetén működik, vagyis a bankok nem igazán tűrnek meg az ingatlan tulajdonlapján más jelzálogterhet (első ranghelyen).

Megoldások

• Egy másik ingatlant is be kell vonni a hitelbe fedezetként, és arra is hitelt felvenni. Ez nem túl biztonságos, csak akkor menjen ebbe bele, ha biztosan tudja fizetni mind a két hitelt, mert nemfizetés esetén mindkét ingatlan elúszhat.
• A banki hitel mellett dönt, és köt mellé egy lakástakarék szerződést, majd a futamidő lejárata után a lakástakarékban összegyűjtött pénzt beletörleszti a banki hitelbe, így fennálló tartozása csökken.