Hitelfelvételkor a hitelintézetek be szeretnék magukat biztosítani, amikor kölcsönt nyújtanak az ügyfeleik számára. Egyes hiteltípusoknál szükséges fedezetet biztosítani a banknak, különben nem ad hitelt. Melyik hiteltípusokhoz szükséges fedezet? Tulajdonképpen, minden kölcsönhöz szükséges fedezet. 

A kölcsön fajtájától függ, hogy milyen biztosítékot fogad el a hitelt nyújtó intézmény. A felajánlott és az elvárt biztosíték sokféle lehet:

• munkabér
• kiegészítő jövedelem
• vállalkozói jövedelem
• ingatlan
• adóstárs bevonása
• kezesség
• bankbetét
• értékpapír

Melyik hiteltípusokhoz szükséges fedezet?

• Lakáshitel: A lakáshitel egy jelzáloghitel. A hiteligényléshez ingatlanfedezetet szükséges. Ezen kívül a bank megvizsgálja még a jövedelmet is, amihez jövedelemigazolás szükséges, valamint legalább 3 hónapja fennálló munkaviszony. Az is további biztosíték lehet a pénzintézet számára, ha jövedelme a lakáshitelt folyósító banknál vezetett folyószámlára érkezik. További előnyt jelenthet egy adóstárs bevonása.
• Szabad felhasználású jelzáloghitel: Az igényelt hitelösszeget bármire elköltheti, viszont a kölcsön folyósításához ingatlanfedezet szükséges. Ezen felül szükséges jövedelemigazolás, megfelelő ideje fennálló munkaviszony. Az is fontos lehet a banknak, hogy a hitelt folyósító pénzintézetnél vezetett bankszámlára érkezzen a fizetés. A bírálat szempontjából előnyként értékelik, ha a hitelszerződésben adóstárs is szerepel.
• Személyi kölcsön: Ingatlanfedezet nem szükséges, viszont jövedelemigazolás igen, valamint az előírt minimális munkaviszony igazolása. 
• Folyószámlahitel: Ez egy hitelkeretet, amit a folyószámlához lehet igényelni. A pénz szabadon felhasználható a hitelkeret erejéig. Bármikor visszafizetheti a tartozás egy részét vagy egészét. A fennálló tartozásra kamatot kell fizetni. A folyószámlahitel igénylési feltétele, hogy a jövedelme a hitelt nyújtó intézményhez érkezzen, illetve igazolni tudja, hogy a bank által elvárt ideje rendelkezik jövedelemmel. 
• Hitelkártya: Ez egy hitelkeret típusú hitel. Az 1 hónapos költési időszak után jellemzően 15-23 nap áll rendelkezésre, hogy visszafizesse a tartozását. Ha nem fizeti vissza, akkor a bank kamatot fog felszámítani, ha pedig az előírt minimum befizetendőnél is kevesebbet fizet be, akkor késedelmi díjjal is terheli a pénzintézet a számlát. A hitelkártya igényléséhez igazolni kell, hogy legalább a bank által elvárt ideje rendelkezik jövedelemmel.
• Lombardhitel: Ha van megtakarítása, és szüksége lenne annak egy részére, de túl sokba kerülne a megtakarításhoz hozzáférni, akkor van lehetősége lombardhitelt felvenni. A lombardhitelek változó kamatozásúak, így a kamatkörnyezet emelkedése jelentős többletköltséget eredményezhet. Erre nem árt odafigyelni. Lombardhitel igénylése esetén a bankok bankbetét és/vagy értékpapírok fedezetbe történő elhelyezését kérik. Ilyen értékpapírok lehetnek a lakossági állampapírok, befektetési alapok és részvények is. A bank pótfedezet bevonását írhatja elő, ha a fedezetbe vont értékpapírjai árfolyama az elvárt szint alá esnek.

A lakáshitel kamatok nagyon alacsonyak most, viszont ez nem biztos, hogy mindig így lesz. Ezért lakáshitel felvételekor fontos a kamatperiódus hossza. A lakáscélú hitelek nagy összegűek, a futamidejük hosszú. Ezért fontos, hogy hosszú távon is kiszámíthatóak legyenek a gazdasági és pénzügyi folyamatok, illetve minél jobban felkészüljenek az esetleges változásokra.

Milyen kamatperiódust válasszon egy lakáshitel felvételekor?

Kamatperiódus

A kamatperiódus az az időszak, amikor a kölcsön futamidején belül a hitelügylet kamata fix, vagyis a havi törlesztő nem változik. A kamatperiódusok hossza alapján megkülönböztetünk:

• rövid kamatperiódusú hitelt: 3, 6 vagy 12 hónap
• hosszú kamatperiódusú hitelt: 3, 5, 10, 15 és 20 év

A hitelkamat változásának oka

A bankok a kölcsöneik kamatait mindig valamilyen referenciakamathoz képest határozzák meg:

• BUBOR: Piaci hiteleknél a referencia többnyire a 3, 6 vagy 12 havi BUBOR, amire az adott hitelintézet által meghatározott kamatfelár és egyéb díjak rakódnak rá, így kapjuk meg a rövid kamatperiódusú kölcsönök teljes költségét. Tehát a bankok a kamatfelárban tudnak egymással versenyezni, hiszen önköltségi ár alatt nem adhatnak hitelt, mert akkor veszteséget termelnének.

• BIRS: A hosszú kamatperiódusú hiteleknél a BIRS a referencia, ami annyiban különbözik a BUBOR-tól, hogy ez a 2-15 éves futamidőkre számított bankközi kamatokat mutatja meg, vagyis azt, hogy ilyen időtávra milyen áron hiteleznének egymásnak a pénzintézetek.

Milyen legyen a lakáshitel kamatperiódusa?

Az adósságfék szabály pontosan meghatározza, hogy a jövedelem legfeljebb mekkora része fordítható hiteltörlesztésre. A JTM (Jövedelemarányos Törlesztőrészlet Mutató) korlát pedig függ az igazolt jövedelem nagyságától (más a %-os érték 500.000 Ft alatti, illetve legalább ezt elérő jövedelem esetén), valamint a hitel kamatperiódusától. Ha hosszabb a hitel kamatperiódusa, magasabb lehet a hiteltörlesztésre fordított összeg aránya, hiszen ekkor kisebb a kamatkockázat is. 

A rövidebb kamatperiódus is lehet jó választás, ha biztosan tudja, hogy a kölcsönt a futamidő előtt végtörleszti majd. Ez akkor jelent megoldás, ha a jövedelem rövid kamatperiódus esetén is elbírja a hiteltörlesztőt.

A lakáshitel jelzáloghitel, vagyis felvételéhez ingatlanfedezet szükséges. A hitelintézet biztosítéka a  fedezetként bevont ingatlan lesz arra az esetre, ha az adós nem fizetné a kölcsönt. Így kisebb a bank kockázata, ami az ügyfeleknek is kedvező, mert a jelzáloghitelek kamata alacsonyabb a személyi kölcsön kamatánál. Fontos a hitelbe bevonni kívánt ingatlan típusa, ugyanis a pénzintézetek különbözőképpen hitelezik meg az eltérő besorolású ingatlanokat. 

Fedezet lehet: Magyarország területén lévő, magánszemély tulajdonában levő per-, teher- és igénymentes, önállóan forgalomképes ingatlan szolgálhat, melynek műszaki állapota végleges és tulajdonviszonyai rendezettek. A jelzáloghitelhez fedezetként felajánlott ingatlannak lakhatásra alkalmasnak kell lennie:

• Van benne működő fürdő és WC.
• Van benne konyha és abban vízvételi lehetőség.
• Van ablak a szobán.
• Van benne állandó fűtés.

A hitelintézetek az ingatlanok becsült forgalmi érték más-más százalékáig adnak hitelt. A bankok szempontjából az ingatlan tulajdoni lapján szereplő besorolás a mérvadó. Az értékbecsléskor számít az ingatlan:

• elhelyezkedése (megye, település nagysága, városrész)
• állapota
• minősége
• kora
• közvetlen környezete (utca, lépcsőház)

Milyen típusú ingatlan lehet hitelfedezet?

• Tervezőasztalon levő ingatlan

• Lakóház besorolású ingatlan

• Nem lakóház besorolású nyaraló

• Ártérre épülő ingatlan

• A mezőgazdasági területen kivett gazdasági épület, vagy külterületen lakóház és udvar

• Tanya

• Vályogház

• Üzlethelyiség

• Garázs

Az újépítésű ingatlanok nagyon kelendőek mostanság. Ezeknél az ingatlanoknál annál kedvezőbbek az árak, minél hamarabb teszi le a foglalót a vásárló. Így gyakori eset, hogy szerződéskötéskor a projekt még csak a tervezőasztalon létezik. Sokakat foglalkoztató kérdés, hogy hiteleznek-e a bankok még tervezőasztalon levő ingatlanra?

Alapvetően az határozza meg a finanszírozás lehetőségeit, hogy a vevőnek milyen ütemezésben kell majd kifizetnie az ingatlan vételárát. Két megoldás létezik:

• Szakaszos finanszírozás: A foglalót követően a vevő szakaszosan, az épület készültségi foka szerint fizeti meg a vételárat. Amennyiben szakaszos fizetésben állapodik meg a vevő és a beruházó, akkor általában a projektet magát is finanszírozó bank vállalja csak be a hitelezést. Kevés hitelintézet van a piacon, amelyik a beruházóval kötött egyedi megállapodás után akkor is vállalja a szakaszos fizetést, ha nem ő a projekt finanszírozója.

• Utólagos, egyösszegű fizetés: A foglalót követően egy összegben, miután elkészült az ingatlan kell a vevőnek rendeznie a számlát. Amennyiben a vevő az önerő feletti összeget utólag, az épület elkészültét követően fizeti ki, akkor már több bank ajánlatából tud választani. Ami az utalás idejét illeti, abban eltérnek a pénzintézetek. Általában akkor utalnak a bankok, amikor már megtörtént az albetétek létrehozása, és rendelkezésre áll a jogerős használatbavételi engedély.

A vevő szempontjából fontos, hogy mikor érdemes beadnia a hitelkérelmet. A banki hitelajánlat érvényességi ideje ugyanis mindössze 60-90 nap. Ha pedig ez idő alatt nincs jogerős használatbavételi engedély és nem történik meg az albetétesítés, akkor új hitelbírálatra és akár új hitelkérelem benyújtására lehet szükség. Ez pedig azt jelenti, hogy módosulhat a kamat. Ha pedig ez emelkedést jelent, valószínűleg többet kell majd fizetni a kölcsönért, ami a teljes visszafizetést tekintve, akár több százezer forint plusz kiadást jelenthet.

Ez a kockázat kiküszöbölhető az úgynevezett „tervezőasztalos finanszírozással”. Ez azt jelenti, hogy a hitelintézet fenntartja a bírálatkor megadott kamatkondíciókat addig, amíg az épület el nem készül. Közben a jövedelmet időnként megvizsgálja a bank, hogy bebiztosítsa magát afelől, hogy az adósnak lesz miből kigazdálkodni a havi törlesztőket. „Tervezőasztalos finanszírozás” esetén tehát nem kell attól félni, ha a projekt megcsúszik. Ami a munkahelyet illeti, akár egy váltás is belefér. A lényeg az hogy az utolsó jövedelemvizsgálatkor már ne álljon próbaidő alatt a vásárló, és legyen legalább 3 hónapos munkaviszonya az új munkahelyen.

A legkedvezőbb lakáshitel kiválasztásához, használja a Hitelmax lakáshitel kalkulátorát. Ennek segítségével, objektív, megbízható forrásból egy reális összképet kaphat a lakáshitel ajánlatokról. Az online kalkulációval rengeteg időt is spórolhat, mert ezáltal, csak a választott bankfiókba kell bemennie. A kalkulátor használata egyszerű, és semmilyen kötelezettséggel nem jár. Adatainak megadása után a kalkulátor kilistázza azokat a hitelintézeteket, amelyeknél Önnek esélye lehet a hitelfelvételre. Ezt követően Önnek csak ki kell választania a legkedvezőbb konstrukciót.