Egy albérlet kiadásakor nagyon fontos, hogy legyen egy jó bérleti szerződés, mely magába foglal minden olyan fontos információt, mely védi a bérlőt, de különös tekintettel a bérbeadót, hiszen Ő vállalja a nagyobb kockázatot. Hogy a bérbeadó még jobban bebiztosítsa magát, a legjobb, ha közjegyzői okiratba foglaltatja a bérleti szerződést, így elkerülve a későbbi félreértéseket.

Egy bérleti szerződés megszűnésének több oka is lehet, amiket sorra veszünk cikkünkben. De az első és legfontosabb ezzel kapcsolatban, hogy külön kell kezelni a határozott, illetve a határozatlan időre szóló szerződéseket.

Határozott időre szóló szerződés megszűnése: Valamely feltétel bekövetkezéséig tartó lakásbérleti jog a szerződésben meghatározott idő elteltével, illetőleg a feltétel bekövetkezésekor szűnik meg.

Határozatlan időre szóló szerződés megszűnése: A felek megszüntethetik közös megegyezéssel, illetve valamelyik fél felmondásával.

A szerződés felmondásával a bérbeadó, illetve a bérlő is megszüntetheti a szerződést, de ami nagyon fontos, hogy a lakásbérleti szerződés felmondását mindenképpen írásba kell foglalni, mert a szóbeli felmondás érvénytelen. 

A felmondásnak két fajtája lehetséges:

• rendes felmondás
• azonnali hatályú felmondás

A bérbeadó a szerződést csak akkor mondhatja fel, ha a törvényben meghatározott felmondási okok valamelyike fennáll, illetve megilleti a bérbeadót a felmondás joga, ha a bérlő részére megfelelő és beköltözhető cserelakást ajánl fel.

A felmondás a bérlőtársakra csak abban az esetben vonatkozik, ha a felmondási ok velük szemben is megvalósult és a bérbeadó a felmondást velük is írásban közölte.

A következő okok miatt lehet felmondani a bérleti szerződést a bérlő szerződésszegése miatt:

• A bérlő a lakbért a fizetésre megállapított időpontig nem fizeti meg.
• A bérlő a szerződésben vállalt egyéb lényeges kötelezettségét nem teljesíti.
• A bérlő, vagy a vele együtt lakó személyek a bérbeadóval, vagy a lakókkal szemben az együttélés követelményeivel ellentétes, magatartást tanúsítanak.
• A bérlő, vagy a vele együtt lakó személyek az ingatlant, a közös használatra szolgáló helyiséget, illetőleg területet rongálják, vagy a rendeltetésükkel ellentétesen használják.

A következő esetekben szűnik meg a lakásbérleti jogviszony:

• Ha a lakás megsemmisül, vagy ha az építésügyi hatóság annak kiürítését rendeli el.
• A bérlő halála esetén, feltéve, hogy nincsen a lakásbérleti jog folytatására jogosult személy.
• A bérlőt a Magyar Köztársaság területéről kiutasították.
• A bérlőtárs lakásbérleti jogviszonyát a bíróság a másik bérlőtárs vagy a társbérlő kérelmére megszünteti.

Az ingatlanvásárlás egyre népszerűbb, valószínű ez az alacsony hitelkamatoknak köszönhető. Sok ember saját célra vásárol ingatlant, sokan bérbeadás céljából.

Ha kiadja a megvásárolt ingatlant és megtalálta a megfelelő bérlőket, nagyon fontos, hogy ingatlanbérleti szerződést kössenek. Ebben a felek megállapodnak, írásban rögzítik a megállapodás rendelkezéseit, majd megindul a bérleti jogviszony.

A bérlő, vagy a bérbeadó viseli a nagyobb kockázatot?

Ha a két fél között létrejön egy bérleti szerződés, a bérbeadó viseli a nagyobb kockázatot, mivel a bérlemény a bérleti szerződés megkötésétől kezdve birtokba van bocsátva, és a bérlő van a birtokon belül. 

Milyen jogai vannak a bérlőnek?

A bérlőt megilleti a birtokvédelem, őt csak a bérleti szerződés megszüntetésével lehet kimozdítani az ingatlanból. 

Gyakran hallani például televízióban, hogy a bérlő nem akar kiköltözni az ingatlanból, nem teljesíti a fizetési kötelezettségeit, lelakta az ingatlan, illetve számos probléma adódhat még, ami egy bérleti szerződés hivatalossá tételével elkerülhető.

Ajánlott egy bérleti szerződés kötése esetén közjegyzőhöz fordulni, mert Ő, mint egy megelőző jogvédelmet biztosító hatóság több ponton is tud segíteni, vagyis szerződésszegés esetén lehetővé teszi, bírósági per nélkül a követelés gyors behajtását. 

Hányféle módja lehet a közjegyzői eljárásnak?

A) Magát a bérleti szerződést foglaltatják közjegyzői okiratba. 

B) A már megkötött bérleti szerződés bizonyos rendelkezéseit támogatják közjegyzői okirattal. Ezt érdemes a fizetési kötelezettségekre, illetve az ingatlan birtokba adására vonatkozó feltételekre koncentráltan megtenni.

A bérbeadó rengeteg pénzt, és időt takaríthat meg!

Közjegyzői okirat nélkül csak bírósági eljárás útján lenne megoldható az esetleges probléma. Egy közjegyzői okirat elkészítése pénzbe kerül, de még mindig olcsóbb, mint egy évekig elhúzódó pereskedést finanszírozni. 

Nézzünk néhány konkrétumot!

Kiköltözési nyilatkozat: Ezt a bérlő teszi a bérbeadó irányában, amiben a bérlő vállalja, hogy amennyiben megszűnik a jogviszony, elhagyja az adott ingatlant.

Kötbér fizetési kötelezettség: Ami azt jelenti, ha a bérlő nem fizeti a bérleti díjat, illetve megrongálja az ingatlant, akkor ezek a pénzkövetelések is bírósági végrehajtás útján követelhetőek a bérlőn.

Zálogjog: Mi szerint a vagyontárgyak, amelyek az ingatlanban vannak, értékesíthetőek, és ebből a bérbeadó a követelését kielégítheti.

Ténytanúsítvány: Vagyis a közjegyző leltárba veszi a bérleményben található vagyontárgyakat, így nem lesz vita a bérlő, és a bérbeadó között.

Igazságügyi szakértő: A bérbeadó feladata, hogy az ingatlant rendeltetésszerű használatra alkalmas állapotban biztosítsa a bérlő számára, így ha minőségi kifogás van a bérleménnyel kapcsolatban (valami elromlik, és a bérbeadó nem csináltatja meg) a közjegyző igazságügyi szakértőt rendelhet ki.