Aki hitelt vesz fel, felkerül a KHR (Központi Hitelinformációs Rendszer) listára. Az nem mindegy, hogy a KHR listán pozitív, vagy negatív státuszban van. Egy felmérésből kiderült, hogy kevesebb a rossz adós a KHR-ben, mint régebben. A negatív státuszú ügyfél, lehet aktív, illetve passzív minősítésű is. Ez azért lényeges, mert aki aktív státusszal van az adatbázisban, az nem kaphat személyi kölcsönt, lakáshitelt vagy Babaváró hitelt. Viszont, aki rendezte elmaradását, az ismét hitelképes lehet. 

Hazánkban egyre kevesebb a rossz adós. Rossz adósnak minősül az, aki a mindenkori minimálbérnek megfelelő összeggel 90 napon túli csúszásban van a hitelével. A KHR adatbázisban a bankok a hiteligények elbírálásakor kötelesek ellenőrizni, hogy az igénylő fennálló vagy megszűnt mulasztással megtalálható-e benne. A fennálló tartozás azt jelenti, hogy az adós a lekérdezés pillanatában is késedelemben van. Ők az aktív KHR-esek, vagyis akik nem kaphatnak hitelt. A megszűnt státuszba azok vannak, akik rendezték a tartozásukat, ám azóta nem telt el legalább egy év.

Azok az adósok, akik már rendezték tartozásukat, ám azóta nem telt el legalább egy év, úgynevezett passzív KHR státuszúak lesznek. Ők nem kaphatnak személyi kölcsönt, ellenben lakáshitelre van esélyük. Van olyan bank, amelyik hitelezi ezeket az adósokat, viszont van két fontos elvárása:

• Mennyi idő telt el a késedelem rendezése óta.

• Az is fontos, hogy a hiteltartozás rendezése saját erőből történt-e, mert ha az adós hitelelengedésben részesült, akkor a pénzintézetek a passzív KHR-es időszakban sem hiteleznek.

Ha már késett hitele törlesztésével, legyen óvatos a következő kölcsön felvételkor. Legyen annyi tartaléka, amennyi 2-3 havi törlesztőre elég. Ez a lakáshitelnél fontosabb, hiszen ez nagyobb összegű kölcsön, 10-20 éves futamidővel, és sokszor olyan ingatlanfedezettel, amelyben az adós maga is él. Hiába engedi a JTM szabály (jövedelemarányos törlesztőrészlet mutató) akár a jövedelem 50%-áig elmenni a törlesztőt, csak akkorát vállaljon be, amekkorát biztonsággal tud fizetni.

A JTM szabály kimondja, hogy lakáshitel esetében a törlesztőrészlet nem lehet magasabb a havi nettó bér 25%-ánál, 500 ezer forintos jövedelem alatt, afölötti jövedelem esetén pedig 30% a korlát. A fix törlesztőrészletet öt és tíz év közötti ideig biztosító lakáshiteleknél pedig 35, illetve 40% a limit. Az 50 és 60%-os limit csak a minimum tíz évig vagy a futamidő végéig fix törlesztőrészletű lakáshitelekre vonatkozik.

Mindenki kezelje körültekintően a hitelezési kockázatokat. A forinthitelek esetében árfolyamkockázat nincs, viszont kamatkockázat létezik. Válasszon olyan lakáshitelt, amelynél a havi törlesztőrészlet hosszú időre fix.

Kifizetődő egy biztonságosabb, de drágább kölcsönt választani. A változó kamatozású kölcsönök a legolcsóbbak. Ahogy nő a kamatperiódus hossza, úgy nő a költség is. A kamatkockázat csökkentése, vagy végig fix hitel esetében annak kiiktatása mindenképp megér némi felárat. 

Az ingatlanárak az egekbe szöktek, ezért általában szüksége van az embereknek lakáshitelre otthonuk megvásárlásához. Az ingatlanfedezet mellett, munkaszerződésre, és még jó néhány dokumentumra is szükség van a lakáshitel felvételéhez. A hitelintézetek elsősorban a határozatlan idejű munkaszerződést kedvelik, de a határozott idejű munkaszerződés sem zárja ki a hitelfelvételt.

Lakáshitel felvételekor fontos a megfelelő jövedelem igazolása. A jövedelem határozza meg, hogy a hiteligénylő hitelképes-e, és ha igen, mekkora hiteltörlesztőt vállalhat be. Minél magasabb a jövedelem, annál kedvezőbb konstrukcióhoz juthat. 

A JTM (jövedelemarányos törlesztőrészlet mutató) szabályozza, hogy meghatározott kamatperiódus mellett a jövedelem mekkora százaléka lehet maximálisan a törlesztők összege. Lakáshitel esetében a törlesztőrészlet nem lehet magasabb a havi nettó bér 25%-ánál, 500 ezer forintos jövedelem alatt, afölötti jövedelem esetén pedig 30% a korlát. A fix törlesztőrészletet öt és tíz év közötti ideig biztosító lakáshiteleknél pedig 35, illetve 40% a limit. Az 50 és 60%-os limit csak a minimum tíz évig vagy a futamidő végéig fix törlesztőrészletű lakáshitelekre vonatkozik.

A felvehető hitelösszeg és a havi törlesztőrészlet nagyságát a már meglévő hitelek, illetve a hitelkeretek is befolyásolják. A hitelkeretet akkor is 5%-kal veszi figyelembe a bank, ha abból egyetlen forintot sem költött el. Ha az igazolt jövedelem nem bírja el a felvenni kívánt hitelösszeget, járjon utána, hogy a fel nem használt hitelkeret megszüntetésével, illetve a folyószámlahitel visszafizetésével a hitelképesség visszaállítható-e.

A lakáshitel felvételét megakadályozhatja egy határozott idejű munkaszerződés, amit a bankok különbözőképpen kezelnek.

Egyes bankoknál határozott idejű munkaszerződés esetén minimális elvárás a legalább 1 éve fennálló, ugyanazon munkáltatónál meglévő határozott idejű munkaviszony. Más hitelintézeteknél elég lehet 3 hónapnyi munkaviszony, vagy az 1 év akár két munkahelyről is származhat, ha ezek között nem volt 15 napnál hosszabb szünet. A jövedelem nagysága is fontos ebben az esetben, ugyanis akad olyan bank, ahol eltekintenek a legalább 1 éve fennálló szerződéstől, amennyiben a nettó jövedelem meghaladja a 300 ezer forintot.

Az is befolyásolja a bank döntését, hogy mennyi idő van még hátra a munkaszerződésből. Minimális elvárás, hogy legalább 3 hónap legyen még a lejáratig. Szükséges a munkáltatótól egy szándéknyilatkozat, miszerint meghosszabbítja majd a munkaszerződést. 

Bonyolultabb, ha határozott idejű munkaszerződéssel és külföldi jövedelemmel igényelne lakáshitelt. Kevés bank hitelez ilyen együttállással, és feltételeik is nagyon szigorúak.

A lakáshitelek összehasonlítására kiváló megoldás a Hitelmax lakáshitel kalkulátora!

A magas ingatlanárak miatt a lakásvásárlók többsége lakáshitelt vesz fel. Egy lakáshitel kiválasztásakor fontos szempont a konstrukció költsége, a havi törlesztőrészlet, illetve az egyéb kiadások. A lakáshitel átfutási ideje is fontos. Egy lakáshitel hiteligénylési folyamata akár 40 napig is elhúzódhat. Hogyan gyorsítható fel a folyamat? Cikkünkből kiderül!

Amint leteszi agy lakáshitel mellett voksát arról is dönt, hogy mennyivel fog növekedni a család havi kiadása, éppen ezért elsődleges szempont, hogy minél olcsóbb legyen a konstrukció. A Hitelmax lakáshitel kalkulátora segít a legkedvezőbb lakáshitel kiválasztásában. 

Az ingatlankínálattal együtt a kereslet is megnőtt. Az eladóknál az a vevő van előnyben, aki gyorsabban fizet. Amennyiben meg lett kötve az adásvételi szerződés, a fizetési határidőre is figyelni kell. A hitelügyintézés elhúzódása miatt túlcsúszhat a határidőn, és elbukhatja a foglalót, vagy kötbérre számíthat. Ezért annyira fontos a lakáshitel átfutási ideje. 

Mennyi idő alatt kapható meg egy lakáshitel? Hogyan gyorsítható fel?

Egy lakáshitel igénylésének folyamata 27-40 nap. A bank csinálhatja párhuzamosan is az egyes lépéseket, de ezzel nem csökken minden esetben a kölcsön átfutási ideje.

A Minősített Fogyasztóbarát Lakáshitel (MFL) esetében az MNB feltételeket szabott az átfutási idővel kapcsolatban. Az MFL-nél maximum 15 munkanap lehet a hitelbírálat, a folyósítási feltételek ellenőrzésére pedig maximum 2 napja van a banknak.

A szabályok bevezetése jó hatással volt a lakáshitel átfutási idejére, viszont az értékbecslés beérkezése akár 15 napot is igénybe vehet. A szerződéskötés és az azt követő feltételek teljesítése is hosszabbá tehetik a kölcsön átfutási idejét. További javulás a digitalizációtól várható.

2020 elejére várható a BISZ és a NAV közös keresetkimutatási rendszere. A bankok a rendszeren keresztül lekérhetik majd a kérelmezők jövedelmi adatait, amennyiben hozzájárulnak. Ezzel felgyorsulhatna a kölcsönök jövedelemellenőrzésének folyamata.

A hitelezési folyamat még tovább gyorsulhatna, ha a tartozáselismerő okirat készítése és közjegyzői hitelesítés is digitálisan történhetne. Emellett a földhivatali eljárás digitalizációjával a tulajdonjog és zálogjog bejegyzése, törlése is felgyorsulhatna. Egy egységes értékbecslő adatbázis kialakításával pedig sok esetben az értékbecslések ideje és költsége is lecsökkenhetne. 

Pénzügyi nehézségek esetén a személyi kölcsön, illetve a szabad felhasználású jelzáloghitel lehet a legjobb megoldás, attól függően, hogy mekkora összegre van szüksége. Az elmúlt időszakban mindkét konstrukció kamatai csökkentek, ami növelte népszerűségüket.  

Személyi kölcsön vagy szabad felhasználású jelzáloghitel?

Átfutási idő

A jelzáloghitel átfutási ideje átlagosan 4-6 hét (dokumentumok összekészítése 1 hét, értékbecslés 1 hét, banki elbírálás 2 hét, hitelajánlat átolvasása 3 nap, folyósítás 2 nap).

Személyi kölcsön esetében akár néhány óra alatt megkaphatja a pénzt, de a személyi kölcsön átlagos átfutási ideje 3-7 nap. Szükséges dokumentumok: személyes okmányok, bankszámlakivonat, jövedelemigazoláshoz szükséges dokumentumok, hitelkérelmi adatlap, magyarországi telefonos elérhetőség, közüzemi számlák. Ezeket érdemes előre beszerezni, ezzel gyorsítható az ügymenet. 

Ingatlanfedezet

A szabad felhasználású jelzáloghitel felvételéhez ingatlanfedezet kell. Nem minden ingatlant hiteleznek egyformán a hitelintézetek. A legfontosabb az ingatlan földhivatali besorolása. A lakóház besorolású ingatlanok forgalmi értékének 80%-a lehet legfeljebb a felvett hitel összege, de ez pénzintézetenként különböző lehet. A legtöbb nyaraló lakóház besorolású. A nem lakóház besorolású nyaralók is hitelezhetők, amennyiben komfortosak. Nyaralóknál gyakori, hogy ártérre épülnek, itt feltétel, hogy árvízkár elleni biztosítása legyen.

A mezőgazdasági területen épült gazdasági épület, vagy külterületen lakóház és udvar besorolású ingatlan is hitelezhető. Ennek feltétele, hogy az adott ház belterülethez közel, vagy szinte már a településbe integrálódva jelenik meg, a finanszírozhatóság 60% körül van. Amennyiben a ház tanyasias környezetben található, a bankok által kínált hitelösszeg a piaci érték 40-50%-a.

Személyi kölcsön esetében nincs szükség ingatlanfedezetre, itt kizárólag a hitelintézetek által meghatározott nagyságú jövedelem szükséges.

Maximális hitelösszeg

Szabad felhasználású jelzáloghitel esetében a becsült forgalmi érték legfeljebb 80%-a lehet a hitelösszeg, ám ez a szabd felhasználású jelzáloghitelek esetében szinte mindig alacsonyabb, 60-70%. A törlesztőrészlet nem lehet magasabb a havi nettó bér 25%-ánál, 500 ezer forintos jövedelem alatt, afölötti jövedelem esetén pedig 30% a korlát. A fix törlesztőrészletet öt és tíz év közötti ideig biztosító lakáshiteleknél pedig 35, illetve 40% a limit. Az 50 és 60%-os limit csak a minimum tíz évig vagy a futamidő végéig fix törlesztőrészletű lakáshitelekre vonatkozik.

Személyi kölcsönnél kizárólag a jövedelem nagysága befolyásolja a JTM (jövedelemarányos törlesztőrészlet mutató) korlátot. Amennyiben a hitelfelvevők igazolt havi nettó jövedelme 500.000 Ft alatt van, akkor az esetlegesen már meglévő és az új hitel együttes törlesztőrészlete nem lehet több az igazolt jövedelem 50%-ánál, 500.000 Ft-ot meghaladó jövedelem esetén pedig a 60%-ánál. A jövedelmek és az adósságterhek több adóstárs esetében összevontan kezelendők.

Költségek

Az ingatlanfedezetű hitelek kamata alacsonyabb, mint a nem ingatlanfedezetű hiteleké. Ennek oka, hogy a fedezet csökkenti a hitelező pénzintézet kockázatát. A szabad felhasználású jelzáloghitelek induló költsége 100-150 ezer forint körül van.

A személyi kölcsönnek 10-20 ezer forint a kezdeti költsége. Olyan ajánlatot is lehet találni, amelynek nincs induló költsége.

A jelzáloghitel kamata jelenleg alacsony, igénylése nem túl bonyolult. Minden munkahellyel, illetve megfelelő tehermentes ingatlannal rendelkező magyarországi lakosnak lehetősége van jelzáloghitelt igényelni. A hiteligénylés során meg kell felelni bizonyos személyi tényezőknek, illetve a fedezetként felajánlott ingatlannak is teljesítenie kell a pénzintézet elvárásait. Minden bank rendelkezik egy belső, felügyeleti szerveik által jóváhagyott (a törvényeknek megfelelő) hitelezési szabályzattal, amelybe belefoglalja, hogy milyen feltételekkel ad hiteleket.

Jelzáloghitel felvételének feltételei: Általános

• Alsó korhatár a 18. év, de sok esetben kezest kérnek egy bizonyos korig (21-23 év). Van felső korhatár is, ami felett szintén kezes szükséges, ha a hitel futamideje alatt betölti az adott kort. A jelzáloghitelek esetében ez a korhatár általában magasabb, mint a személyi kölcsönöknél 70-75 év.
• Mind az alsó, mind a felső korhatár bankonként különböző. Ha a hiteligénylő nem éri el a választott bank által meghatározott életkort adóstársat kell bevonni.
• Cselekvőképesség (Az a természetes személy, aki 18. életévét betöltötte és, akinek cselekvőképességét a törvény nem korlátozza vagy nem zárja ki.).
• Legalább három hónapos munkaviszony szükséges.
• Az elsődleges jövedelme nem lehet minimálbér alatt (2018-ban 138.000Ft bruttó, ami nettó 91.770Ft), de egyes termékeknél a bankok meghatároznak egy minimális összeget, általában legalább 100.000Ft nettó jövedelmet, vagy ennél is többet. A magasabb jövedelmi követelményeknél, mint például 200.000Ft esetén már adóstárssal együtt, két jövedelemből is megfelelhet az elvárásnak. Adóstársak esetén néhány hitelintézet kevesebb minimális jövedelmet határozhat meg, például egy adós esetén 100.000Ft-ot kérnek, de már 2 adóstól 2 x 80.000Ft-ot is elfogadhatnak. A JTM szabályt minden esetben figyelembe kell venni, vagyis, hogy a jövedelem mekkora részét lehet a törlesztésre fordítani.
• A bankok, csak a munkabérként, vállalkozói jövedelemként, öregségi nyugdíjként, és rokkantsági nyugdíjként érkező, igazolható jövedelmet fogadják el. A kiegészítő jövedelmet, vagyis aminek megléte havonta bizonytalan, és esetleg nem igazolható, (GYED, GYES, egyéb juttatások, jutalmak, stb.) nem fogadják el, csak és kizárólag az elsődleges jövedelmen felül számítják be.
• Magyarországi állandó lakcím szükséges, külföldiek esetén letelepedési engedély.
• Szükség van egy, az adós nevére szóló telefonra (vonalas, mobil).
• Be kell mutatni az igénylés pillanatától visszaszámítva legalább 3 havi bankszámlakivonatot alkalmazottként, vállalkozóként pedig legalább 1 lezárt adóév szükséges. KATA vállalkozási forma esetében egyes bankok még a nem lezárt évben is hitelezhetnek. A KATA esetében a jövedelemigazolás a bevételről tett nyilatkozatában feltüntetett bevételének 60%-át, adófizetési kötelezettséggel érintett hónapok és a havi minimálbér szorzatát kell figyelembe venni.
• Egy jelzáloghitel felvételéhez számos dokumentumra is szükség van, amiről ha előre tájékozódik, gyorsabb lehet az ügylet.

Jelzáloghitel felvételének feltételei: Ingatlanfedezet feltételei

• tulajdoni lap
• megfelelő piaci/forgalmi érték (minimum 4-8 millió forintot kell érnie az ingatlannak)
• az ingatlan aktuális állapota megfeleljen a tulajdoni lapon bejegyzetteknek
• az ingatlan rendelkezzen jogerős használatbavételi engedéllyel (kivéve építési telek)
• nincs az ingatlannal kapcsolatos, folyamatban lévő bírósági eljárás
• önállóan forgalomképes (Olyan ingatlan, melynek forgalomképességét nem korlátozza semmi, vagyis az ingatlan nyilvántartási státusza rendezett. Tulajdoni lapján perfeljegyzés nincs.)
• banktól függő értékállósági és eladhatósági feltételeknek megfelel
• tehermentesség, vagy elfogadható teher (Az az ingatlan, melynek tulajdoni lapján sem perfeljegyzés, sem jelzálogjog, sem végrehajtási jog, sem elidegenítési és terhelési tilalom nincs feljegyezve.)
• az ingatlanra biztosítást kell kötni, illetve, ha van rajta, akkor azt nem lehet felmondani a hitel futamideje alatt

A legjobb kondíciójú jelzáloghitel kiválasztásához használja a Hitelmax jelzáloghitel kalkulátorát! 

Az alacsony hitelkamatok hátulütője, hogy sokan beleugranak a hitelfelvételbe, majd a későbbiek folyamán nem tudják törleszteni azt. Előfordulhat, hogy egy korábban felvett jelzáloghitel mégsem váltja be a hozzá fűzött reményeket. Esetleg picit elszámolta a költségvetést, és mégsem fér bele akkora összeg a havi kiadásokba, mint gondolta. De az is lehet, hogy életkörülményei változtak meg, és megterhelő a törlesztőrészlet fizetése.

Minden banknál van lehetőség a futamidő előtt visszafizetni a jelzáloghitelt, vagyis a végtörlesztésre. A szerencsésebb eset, ha esetleg Ön hirtelen egy nagyobb összeghez jut, és abból vissza tudja fizetni a teljes tőketartozást.

Sajnos nem az a jellemző eset, hogy az ember saját tőkéből fizeti vissza a fennálló hiteltartozását. Ennél gyakoribb, hogy egy másik kölcsönnel, vagyis egy hitelkiváltó hitellel tudja megoldani ezt. Persze ez bonyolultabb eset, mintha saját tőkéjéből finanszírozta volna. A hitelintézeteknek komoly feltételei vannak a hitelkiváltással kapcsolatban.

Ami nagyon fontos, hogy egy deviza alapú kölcsönt, nem biztos, hogy megéri forint alapú hitellel kiváltani, a deviza árfolyamának különbsége miatt. Ezzel a hitelkiváltással a törlesztőrészlete nem lenne alacsonyabb az előzőnél.

A jelzálog alapú hitelek kiváltásának feltételei:

• Problémamentes hitelmúlt, csak a pontosan, mindig időben fizetett hiteleket lehet kiváltani, amit igazolni is kell.
• Felmondott hitelt nem lehet kiváltani.
• Végrehajtási joggal terhelt ingatlan esetében nincs lehetőség a hitelkiváltásra.
• Csak a hitelfelvevő tudja korábban felvett jelzáloghitelét kiváltani.
• A hitelt kiváltó személy, nem szerepelhet a KHR listán sem aktív, sem passzív résztvevőként.