A lakásfelújítási és korszerűsítési hitelt a lakáshiteleken és építési hiteleken belül találja meg. Számos hazai bank és hitelintézet rendelkezik erre a célra kialakított lakáshitel konstrukciókkal. A lakásfelújítási hitelt értelemszerűen lakásfelújításra lehet igénybe venni, ami helyreállítást, korszerűsítést, esztétikai megújulást jelent.

Szabad felhasználású jelzáloghitel vagy lakásfelújítási és korszerűsítési hitel? 

Sokan a szabad felhasználású jelzáloghitelt használják lakásfelújítási célra, gondolván, hogy annak igénylése talán egyszerűbb, nem kell felhasználhatóságát igazolni. Azonban érdemes átgondolni, körültekintően utánanézni mindkét hiteltípusnak, mert nem biztos, hogy a szabad felhasználású jelzáloghitel jobban megéri, mint a lakásfelújítási és korszerűsítési hitel.

Csak néhány példa

Kondíció: A lakásfelújítási hitel, mint már említettem a lakáshitelekhez tartozik, így kondícióik is megegyeznek.

Támogatás: Felújításra lakástakarékkal kombinált esetekben és lakásfelújítási pályázatokon keresztül állami támogatást is lehet szerezni, lakáskorszerűsítésre pedig külön támogatott lakáshitel is létezik.

Hitelösszeg: Ez az, ami még nagyon fontos, a hitelösszeg! A lakásfelújítási és korszerűsítési hitel esetében valószínűleg nagyobb összeget tud igényelni, mint a szabadfelhasználású hitel esetén, mert a bankok a felújítás, korszerűsítés után várható ingatlanértékből kiindulva határozzák meg a maximális finanszírozási hányadot, azaz az ingatlanfedezet által elbírt lakáshitel összegét.

A kivitelezést tekintve 3 típust különítünk el:

1. Szervezett kivitelezés (Az építtető megbízása alapján kivitelező cég által elvégzett                   lakásfelújítási munkálatok.)
2. Házilagos kivitelezés (A lakásfelújítási építési munkálatok építtető által történő elvégzése.)
3. Vegyes kivitelezés (Az előző két kivitelezés együttes alkalmazása.)

Ha nincs elegendő önerőnk, hitelt kell felvennünk a céljaink megvalósítása érdekében. Az építési hitel a legnagyobb körültekintést igénylő hitelkonstrukciók közé tartozik, mivel ehhez a hiteltípushoz lehet a legtöbb féle állami támogatást igényelni. Az építési hitel megfelelő választás lehet, ha a már meglévő telekre szeretnénk házat építeni, vagy akár egy újabb szintet felhúzni a már meglévő ingatlanra. 

Folyósítás

Az építési hitelt a bank nem egy összegben fizeti ki, hanem szakaszosan utal, az építkezés készültségi fokának megfelelően folyósítja az összeget.  Amint egy építési fázis befejeződik, a banki értékbecslő helyszíni szemlét végez, és ez alapján utalja a bank a következő részösszeget.

Fontos tudni!

Az építési hitel egyik sajátossága, és amiben eltér a többi jelzáloghiteltől, hogy a maximálisan felvehető hitelösszeget nem csak a fedezetként ajánlott telek értéke határozza meg, hanem a rá építeni kívánt felépítmény várható majdani értéke, hiszen a banki jelzálogot a kész házra fogják bejegyezni.

Milyen építkezésre vehető fel az építési hitel? 

Nem csak házépítésre lehet igényelni! Mutatjuk még mire: 

• emeletráépítés
• padlás (tető)tér beépítése, (de csak ha új, külön bejáratú, önállóan forgalomképes lakást alakítunk ki)
• társasház, illetve többlakásos ház építésére

Hogyan vehető fel a hitelt?

Meglévő telekre építkezés esetén a banki elvárás, hogy a felépítmény legalább 40%-os műszaki készültségi fokon álljon. Ez azt jelenti, hogy  ha állnak a főfalak és a tetőszerkezet (cserepezéssel) is elkészült, akkor teljesítettük a 40%-os készültségi fokot. Tehát ekkor fogjuk megkapni a banktól a hitel első részletét.

Ezután a helyszíni értékbecslő megállapítja, hogy valójában beépítettük-e az önerőnket,  a bank folyósítja a kb. 70%-os készültségi fokig elegendő pénzösszeget, ami azt jelenti, hogy megvannak a válaszfalak, beépítésre kerültek a külső nyílászárók, az ereszcsatornák felkerültek, a gépészeti hálózatok kiépítésre kerültek, megvan az aljzatburkolat és a belső vakolás.

Ha mindezzel megvagyunk, a helyszíni értékbecslő megint, megállapítja, hogy eleget tettünk-e a kötelességeknek, és ha mindent rendben talál, jön a részfolyósítás. Ebből kell eljutnunk az építkezéssel addig, hogy megkapjuk a jogerős használatbavételi engedélyt. Ez azért fontos momentuma a hitelezési folyamatnak, mert a bankok az utolsó részletet csak akkor utalják, amikor a használatbavételi engedély megvan. Ez azért szükséges, mert a bank számára így adunk biztosítékot arra, hogy az épület feltüntetésre került a tulajdoni lapon, és a térképmásolaton. 

Mennyi önerő szükséges a hitel felvétele esetén? 

Önerőként rendelkeznünk kell telekkel, vagy a teljes költségvetés legalább 40%-ával. 

Mivel csökkenthetjük a szükséges önerőt? 

Erre van lehetőségünk az alábbi módokon: 

Pótfedezet bevonás: (amennyiben van még egy ingatlanunk, akkor az ingatlanok együttes értékét nézi a bank, és az összértéket százalékában határozza meg, vagyis a maximálisan felvehető összeget) Ez a legjobb megoldás, ha nem rendelkezünk telekkel amire építenénk, viszont maximum 3 ingatlant ajánlhatunk fel fedezetként. 

Nagy értékű telek: Az ingatlanpiaci jelentős áremelkedések miatt előfordulhat, hogy a telek értéke növekszik, így a rá épített ingatlan értéke is jelentősen emelkedik. 

Állami támogatások: Építési hitelhez, és új ingatlan megvásárlásához vehetünk fel a legtöbb féle állami támogatást. Szigorúbb feltételei vannak, mint a piaci kamatozású hiteleknek! 

A támogatott hitelek személyi feltételeit a számlabemutatási kötelezettségét jogszabály rögzíti. A munkát csak a NAV által regisztrált vállalkozó végezheti, valamint a költségvetés minimum 70%-át maximum 100%-át számlákkal kell igazolnunk. 

KHR (régi BAR) listásként lehet-e igényelni az építési hitelt? 

Aktív KHR listás státusszal hitelt igényelni nem lehetséges egyetlen magyar banknál sem, így az építési hitel sem kivétel. 

A pénzügyi bizonytalanság jelentősen megfontoltabbá tette az ingatlanvásárlók nagy részét, azonban a banki kamatok csökkenése miatt, sokan rájöttek, hogy az ingatlanvásárlás kiváló befektetés lehet. Az új szocpol a CSOK is hozzájárulhat a növekedés tartós fennmaradásához.

Mielőtt belefogna a lakásvásárlásba érdemes végiggondolni pontosan mire is van szüksége. Hány szobás lakást szeretne, hányadik emeleten, szüksége van-e kertre, garázsra, milyen közlekedési eszközzel jár, stb.  

Sokakat foglalkoztató kérdés, hogy megéri-e egy új építésű ingatlanba fektetni, vagy inkább a használtak közül válasszon és azt újítsa fel.

A lakásvásárlás legfőbb tényezője az ár!

• Sok vevő inkább az alacsonyabb árfekvésű lakásokat keresi, érdemes azonban utánajárni, hogy mitől lehet egy ingatlannak kiemelkedően kedvező az ára.
• Amennyiben a vételár egy részét banki hitelből, kölcsönből kívánja megfizetni, érdemes megvizsgálni a bankok hitelezési ajánlatait, szerződési feltételeit.
• Érdemes azzal is számolni, ha hitelt vesz fel, hogy havonta mennyi pénzt visz el a számlák kifizetése, illetve a családi költségvetésnek a törlesztőrészletet is állnia kell.
• Fontos körültekintően megvizsgálni az ingatlan műszaki állapotát, mert a hibák bizonyítása a későbbiekben jelentős nehézségekkel járhat.
• Mindenképpen érdemes kikérni a tulajdoni lapot, amin az ingatlan hivatalos adatai találhatók, hitel bejegyzések, szolgalmi jogok.

Az ingatlanvásárlás egyre népszerűbb, valószínű ez az alacsony hitelkamatoknak köszönhető. Sok ember saját célra vásárol ingatlant, sokan bérbeadás céljából.

Ha kiadja a megvásárolt ingatlant és megtalálta a megfelelő bérlőket, nagyon fontos, hogy ingatlanbérleti szerződést kössenek. Ebben a felek megállapodnak, írásban rögzítik a megállapodás rendelkezéseit, majd megindul a bérleti jogviszony.

A bérlő, vagy a bérbeadó viseli a nagyobb kockázatot?

Ha a két fél között létrejön egy bérleti szerződés, a bérbeadó viseli a nagyobb kockázatot, mivel a bérlemény a bérleti szerződés megkötésétől kezdve birtokba van bocsátva, és a bérlő van a birtokon belül. 

Milyen jogai vannak a bérlőnek?

A bérlőt megilleti a birtokvédelem, őt csak a bérleti szerződés megszüntetésével lehet kimozdítani az ingatlanból. 

Gyakran hallani például televízióban, hogy a bérlő nem akar kiköltözni az ingatlanból, nem teljesíti a fizetési kötelezettségeit, lelakta az ingatlan, illetve számos probléma adódhat még, ami egy bérleti szerződés hivatalossá tételével elkerülhető.

Ajánlott egy bérleti szerződés kötése esetén közjegyzőhöz fordulni, mert Ő, mint egy megelőző jogvédelmet biztosító hatóság több ponton is tud segíteni, vagyis szerződésszegés esetén lehetővé teszi, bírósági per nélkül a követelés gyors behajtását. 

Hányféle módja lehet a közjegyzői eljárásnak?

A) Magát a bérleti szerződést foglaltatják közjegyzői okiratba. 

B) A már megkötött bérleti szerződés bizonyos rendelkezéseit támogatják közjegyzői okirattal. Ezt érdemes a fizetési kötelezettségekre, illetve az ingatlan birtokba adására vonatkozó feltételekre koncentráltan megtenni.

A bérbeadó rengeteg pénzt, és időt takaríthat meg!

Közjegyzői okirat nélkül csak bírósági eljárás útján lenne megoldható az esetleges probléma. Egy közjegyzői okirat elkészítése pénzbe kerül, de még mindig olcsóbb, mint egy évekig elhúzódó pereskedést finanszírozni. 

Nézzünk néhány konkrétumot!

Kiköltözési nyilatkozat: Ezt a bérlő teszi a bérbeadó irányában, amiben a bérlő vállalja, hogy amennyiben megszűnik a jogviszony, elhagyja az adott ingatlant.

Kötbér fizetési kötelezettség: Ami azt jelenti, ha a bérlő nem fizeti a bérleti díjat, illetve megrongálja az ingatlant, akkor ezek a pénzkövetelések is bírósági végrehajtás útján követelhetőek a bérlőn.

Zálogjog: Mi szerint a vagyontárgyak, amelyek az ingatlanban vannak, értékesíthetőek, és ebből a bérbeadó a követelését kielégítheti.

Ténytanúsítvány: Vagyis a közjegyző leltárba veszi a bérleményben található vagyontárgyakat, így nem lesz vita a bérlő, és a bérbeadó között.

Igazságügyi szakértő: A bérbeadó feladata, hogy az ingatlant rendeltetésszerű használatra alkalmas állapotban biztosítsa a bérlő számára, így ha minőségi kifogás van a bérleménnyel kapcsolatban (valami elromlik, és a bérbeadó nem csináltatja meg) a közjegyző igazságügyi szakértőt rendelhet ki.